Was ist beim Kauf eines denkmalgeschütztem Haus zu beachten?

Jul 27, 2020 | Allgemein

Kauf einer Denkmalschutzimmobilie

Der Kauf einer Immobilie gestaltet sich anders als beispielsweise der Kauf eines Autos. In Deutschland ist es Pflicht einen Notar als neutrale Person, die als Mittler zwischen Käufer und Verkäufer fungiert, hinzuzuziehen. Der Notar hat auch die Aufgabe die Übertragung des Eigentums des Verkäufers auf den Käufer zu erledigen. Nur mit dem Notar als Mittler ist der Kaufvertrag gültig. Der Notar erhält von Käufer und Verkäufer die Vollmacht beide Parteien vertreten. Dies bedeutet, er vertritt sie im Rahmen des Grundbuchverfahrens, holt alle für den Kauf notwendigen Erklärungen und Genehmigungen ein.

Sind sich die Parteien über den Kaufpreis und den vorvertraglichen Konditionen einig kann der Käufer aufgrund vom Vorvertrag und der Reservierungsvereinbarung die gewünschte Immobilie sichern und den Notar beauftragen den Kaufvertrag zu erstellen. Der Notar beurkundet den Kauf bzw. den Wechsel des Eigentümers, die Kosten für den Notar trägt der Käufer. Diese Vorgehensweise ist beim Kauf jeder Immobilie vorgeschrieben unabhängig davon, ob es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt oder um einen Neubau.

Was sie wissen sollten

Jede unter Denkmalschutz stehende Immobilie hat ihren eigenen Charme. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Haus ein Reetdach hat oder ein Fachwerkhaus ist. Doch nicht nur die Jugendstilvilla hat ihren Preis, alle denkmalgeschützten Immobilien sind nicht nur bei der Anschaffung teurer als Neubauten. Sicher, der Staat fördert Investoren, die Denkmalschutzimmobilien kaufen, dennoch müssen die Eigentümer bei Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen tief in die Tasche greifen.

Bereits bei der Finanzierung müssen sie spezielle Aspekte beachten. Maßnahmen wie Sanierung und Modernisierung einer denkmalgeschützten Immobilie sind viel aufwändiger als bei Neubauten und dementsprechend auch kostspieliger. Außerdem sind solche Maßnahmen genehmigungspflichtig.

Für Mieter sind Altbauten, die saniert wurden und in guter Lage sind attraktiv. Dementsprechend sind die Mieten für diese Wohnungen sehr hoch. Als Vermieten können sie die Kosten für Modernisierung, Instandsetzung, Erhaltung durch die steuerlichen Maßnahmen sowie der hohen Miete ausgleichen.

Allerdings sind Maßnahmen wie Sanierung, Modernisierung genehmigungspflichtig. Dies bedeutet, sie als Eigentümer brauchen erst die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde bevor sie überhaupt mit den Maßnahmen beginnen können. Deshalb ist es sinnvoll, wenn sie sich vor dem Kauf mit der Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzen; diese Behörde ist oft beim Bauamt der Kommune oder des Kreises angesiedelt. Dort erfahren sie welche Auflagen sie erfüllen müssen, damit sie die angestrebten Maßnahmen durchführen können.

Sie müssen sich bewusst sein, dass sie ein Denkmal kaufen, bei dem keine Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten durchgeführt wurde. So schreibt es der Gesetzgeber vor. Um sicher zu gehen ist es ratsam einen Experten oder unabhängigen Berater zu engagieren. Auch der Vergleich mit Referenzprojekten ist sinnvoll.

Der steuerliche Aspekt

Der Staat fördert den Kauf und die angestrebten Maßnahmen mit steuerlichen Vorteilen. Allerdings ist es sehr viel wichtiger die Anerkennung sich im Vorfeld mit dem Finanzamt in Verbindung zu setzen, um die Anerkennung der steuerlichen Vorteile für die geplanten Maßnahmen zu erhalten. Steuerlich absetzbar sind diese Maßnahmen jedoch erst nach Fertigstellung der Modernisierung bzw. Sanierung.

Für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollten sie einen erfahrenen und seriösen Bauträger beauftragen. Dieser klärt vor Beginn der Arbeiten mit den zuständigen Behörden alle Fragen.

Finanzierung

Bei der Finanzierung einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht ist nicht nur der Kaufpreis mit den üblichen Nebenkosten, wie den Kosten für den Notar zu berücksichtigen. Sie sollten in jedem Fall in ihrem Finanzierungsplan auch die Erhaltungskosten und die Kosten für Sanierung und Modernisierung einplanen. Es gibt eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten, auch über diese sollten sie sich ausreichend informieren. In der Regel werden Sanierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien von Fassade, Fenster, Dach, neue Heizungsanlagen vom Staat steuerlich gefördert. Auch bietet die KfW Bank seit 2012 günstige Darlehen für die Modernisierung von Immobilien an, die unter Denkmalschutz stehen. Voraussetzung für Zugaben oder Darlehen ist, dass Dämm-Maßnahmen umgesetzt werden. Unerheblich ist, ob das gesamte Haus saniert wird oder ob es sich um einzelne Maßnahmen handelt.

Fazit

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie ist kostspieliger als ein Neubau. Das beginnt meist mit dem Kaufpreis des Gebäudes und kommt mit den Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zum Tragen. Sie haben die Verpflichtung, die Immobilie instandzuhalten, was bedeutet, dass sie immer wieder bauliche Maßnahmen durchführen lassen müssen. Auf der anderen Seite brauchen sie sich um solvente Mieter keine Gedanken zu machen, die stehen für sanierte Altbauwohnungen auch bei hohen Mieten zur Verfügung.

 

 

 

 

 

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