Notar Denkmalimmobilien

Jun 22, 2020 | Denkmalimmobilien

Wissenswertes rund um den Notartermin

Es ist in Deutschland obligatorisch, einen Notar zur Beurkundung eines Immobilienkaufs aufzusuchen. Beim Unterzeichnungstermin Ihres Kaufvertrags liest der Notar Ihnen den Schriftsatz Punkt für Punkt vor. Sie erhalten hierbei die Gelegenheit, unklare Sachverhalte zu besprechen, jedoch wird Sie dieser Experte nicht steuerlich beraten. Ihre eventuell aufkommenden Änderungswünsche nimmt der Notar im Gespräch entgegen und arbeitet sie gleich in den Vertrag ein. Ist soweit alles geklärt, unterzeichnen Sie als Käufer sowie der Verkäufer den Kaufvertrag. Nach der Beurkundung beim Notar müssen Sie den Kaufpreis an den Verkäufer sowie sämtliche Gebühren und Steuern im Rahmen des Erwerbs an die entsprechenden Stellen entrichten.

In Folge des Termins wird der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch vornehmen lassen. Ab diesem Zeitpunkt kann der Verkäufer keine weiteren Schulden mehr im Grundbuch vermerken lassen. Im nächsten Schritt wird Ihnen der Bescheid des Finanzamts in puncto Grunderwerbsteuer zugehen. An die Zahlung der Notarkosten und Grundbuchgebühren schließt sich die Eigentumsüberschreibung und die Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer an. Schließlich – nach der Grundbucheintragung und Übergabe – können Sie die erworbene Immobilie als Ihren Besitz bezeichnen. Der Ablauf ist beim Kauf einer Denkmalimmobilie der Gleiche wie bei anderen Immobilien.

Das führt ein Immobilienkaufvertrag auf:

  • Namen und Adressen der Käufer und Verkäufer
  • Das Haus oder die Wohnung und – so vorhanden – Hypotheken oder Nutzungsrechte
  • Die Ausstattung der Immobilie und – falls vorhanden – mitveräußerte Möbel
  • Die Beschaffenheit der Immobilie, inklusive Mängel
  • Die Gewährleistungshaftung, es gilt: „Gekauft wie gesehen“: Der Verkäufer gewährleistet, dass keine versteckten oder offen zu erkennenden Mängel vorliegen. Für Mängel, die nach Unterzeichnung des Kaufvertrags auffallen, haftet er nicht.
  • Die Nebenkosten im Einzelnen und Bestimmungen zur Jahresendabrechnung
  • Die Kaufsumme, der Zahlungstermin und weitere Einzelheiten dazu
  • Wie hoch die Verzugszinsen sein werden, in dem Fall, dass der Verkäufer das Objekt nicht zum festgelegten Termin an den Käufer übergeben kann.
  • Der Termin der Übergabe des Objekts

Das Notaranderkonto

Falls eine Übergabe des Objekts vor der Grundbucheintragung beschlossen wurde, besteht die Option, die Kaufsumme zunächst auf ein Notaranderkonto zu transferieren. Hierbei ist der Notar der Treuhänder des Betrags und überweist diesen nach Eintrag ins Grundbuch an den Verkäufer. So bezahlt der Käufer die erforderliche Summe rechtzeitig und schützt sich im Hinblick auf eine eventuelle Insolvenz des Verkäufers. Der Verkäufer hat die Sicherheit, dass der anfallende Betrag entrichtet wurde.

Für ein Notaranderkonto fallen gesetzlich vorgegebene Gebühren an, im Kaufvertrag sollte bestimmt werden, wer diese entrichtet, meist sind dies beide Parteien – Verkäufer und Käufer.

Im Fall eines Falles: Kann man einen Kaufvertrag rückgängig machen?

Generell ist dies nicht möglich, denn mit Ihrer Unterzeichnung des Vertrags stehen Sie in der Pflicht, allen darin aufgeführten Anforderungen zu entsprechen, mit der Ausnahme: Bei großen Mängeln besteht ein gesetzliches Rücktrittsrecht – allerdings nur bei Neubauten für fünf Jahre.

Geht es um ein älteres Haus, und somit auch im Fall einer Denkmalimmobilie, besteht in der Regel kein Recht auf Gewährleistung im Kaufvertrag. Dann gilt nur, dass der Verkäufer den Erwerber über alle Mängel am Objekt informieren muss. Falls ein Betrug in Bezug auf Mängel erkannt wird bzw. oder wenn dem Käufer im Kaufvertrag die Behebung eines vorhandenen Mangels zugesichert wurde und dies nicht erfolgt ist, wird dem Käufer ein Rücktritt vom Vertrag zugesprochen, wobei Letzterer den Sachverhalt beweisen muss. Denken Sie daher daran, vor Vertragsabschluss einen Gutachter damit zu beauftragen, die zu erwerbende Denkmalimmobilie zu bewerten.

Mit Ihrer Unterschrift unter dem Kaufvertrag verpflichten Sie sich zur Zahlung des Kaufpreises. Können Sie dies wider Erwarten nicht leisten, haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen bis hin zu einer Zwangsvollstreckung.

Darüber hinaus steht es Ihnen frei, in einen Kaufvertrag individuelle Bestimmungen aufzunehmen, woraufhin Letztere die gesetzlichen Vorgaben überwiegen. Ferner ist es potenziell möglich, einen Kaufvertrag anzufechten, etwa in dem Fall, dass einer der am Vertrag Beteiligten nach Unterzeichnung z. B. eine Täuschung nachweisen kann. Zudem können Mängel die Kaufsumme herabsetzen.

Kaufvertrag für Eigentumswohnungen

Im Fall des Kaufs einer Eigentumswohnung – auch im Denkmalbereich – umfasst der Kaufvertrag zusätzlich die weiteren nachfolgenden Inhalte, da ein Wohnungsbesitzer einer Eigentümergemeinschaft angehört und Anteile am Gemeinschaftseigentum hält:

  • Wohnungsnummer
  • Wohnungsgröße
  • Lage
  • Welche Räume zu Ihrem Sondereigentum gehören
  • Sondernutzungsrechte des Käufers, z. B. Parkplätze
  • Anteile der Gemeinschaft
  • Nutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum
  • Gemeinschaftsordnung
  • Miteigentumsanteil, mit dem Sie zur Instandhaltungsrücklage beitragen
  • Aktueller Stand des Hausgelds

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