Luxusimmobilien: Denkmalschutzimmobilien

Jun 30, 2020 | Denkmalimmobilien

Das sollten Sie als Interessent wissen

Im Umfeld der exklusiven Denkmalimmobilien oder Luxusobjekte steht das Kriterium Lage an oberster Stelle bei der Kaufentscheidung, weil alle anderen Merkmale eines Gebäudes oder einer Wohnung reproduzierbar sind. Die Vorstellung von Luxusimmobilien verbindet sich häufig mit einer attraktiven Lage in einer interessanten Stadt und/oder mit dem Blick auf einen Fluss oder See, auf eine schöne Landschaft oder einen Park oder mit einer Hanglage oberhalb einer Stadt.

Zu den Vorzügen von Luxusobjekten im Denkmalbereich gehören im Allgemeinen:

  • Hochwertige Materialien
  • Traditionelle Handwerkskunst
  • Erlesene Ästhetik mir Liebe zum Detail
  • Wellnessbereiche
  • Exquisite Inneneinrichtungen
  • Repräsentative Architektur

Definition von Luxusimmobilien

Die Banken legen den Begriff der Luxusimmobilie unterschiedlich aus, wobei allgemein folgende Punkte bei der Einstufung greifen:

  • Schöne Aussicht, gehobenes Wohnviertel
  • Groß angelegter Grundriss (bei Wohnungen ab 250 m2, bei Häusern ab 300 m2)
  • Historische Immobilien in bestem Zustand
  • Herausstechende Architektur
  • Groß angelegter, intensiv gepflegter und ausgestalteter Garten
  • Kostspielige Anlagen wie Schwimmbäder oder Ähnliches
  • Hochwertige Materialien
  • Gesellschaftlich hoch bewertete Region
  • See- oder Flussnähe

Definition von Liebhaberobjekten

Außerdem kursiert auch der Begriff „Liebhaberobjekt“, für den Finanzinstitute eine weitere Kategorie vorhalten. Eine solch außergewöhnliche Immobilie kann wie folgt charakterisiert sein:

  • Ein Objekt mit früher abweichender Nutzung (z. B. Gewerbeobjekt wird als Wohnhaus umgestaltet)
  • Historische bzw. denkmalgeschützte Immobilie
  • Schwer zu verkaufendes Objekt
  • Großes Missverhältnis zwischen Land- und Liegenschaftswert
  • Kostspieliges, exklusives Objekt nahe vergleichsweise günstiger Wohngebäude (geringe Marktgängigkeit)
  • Vorhandene Ausbauten des Vorbesitzers, die bei einem Kauf nicht unbedingt sinnvoll erscheinen (etwa ein riesiges Schwimmbad, übermäßig viele Garagenplätze an einem Einfamilienhaus).

Es liegt häufig im Ermessen des betreffenden Finanzinstituts, den Verkehrswert eines solchen Objekts einzuschätzen, da herkömmliche Verkehrswertbeurteilungen (etwa mittels Vergleichswerten oder hedonischen Modellen) nicht greifen.

Finanzierung – bei Luxus- und Liebhaberobjekten ein spezielles Thema

Luxus- und Liebhaberimmobilien werden in puncto Belehnung niedriger angesetzt, sodass ein Käufer einen Betrag zwischen 35 und 40 Prozent des Belehnungswerts als Eigenkapital zur Finanzierung beitragen muss, bei den üblichen Objekten am Markt handelt es sich um 20 Prozent. Die erste Hypothek bezieht sich nur auf etwa 50 statt 65 Prozent des Objektwerts, die zweite nur auf weitere 10 bis 15 Prozent. Meist muss die zweite Hypothek sich bis zur Pensionierung bezahlt machen, häufig betrifft dies die erste Hypothek anteilig. Somit liegt der Fremdfinanzierungsanteil bei 50 Prozent des Objektwerts oder darunter.

Tragbarkeitsrechnung:

Besitzer von Luxusobjekten verdienen meist weitaus mehr als andere Menschen und verfügen über ausreichendes Eigenkapital. Eine Tragbarkeitsrechnung kann sich bei einem hohen Einkommen bzw. Vermögen auf mehr als die normalen 33 Prozent des Bruttolohns beziehen. Ein Anteil der Wohnkosten an den Gesamteinkünften von 40 bis 45 Prozent kommt beim Kauf von Luxusobjekten des Öfteren vor. .

Bankbeziehungen:

Finanzinstitute bewerten Hypothekarfinanzierungen häufig danach, wie die Kundenbeziehung insgesamt beschaffen ist. Die anderen Geschäfte eines Kunden mit der Bank (z. B. Anlagen, Versicherungen) fallen ins Gewicht. Üblich ist, dass das Finanzhaus einen Kunden ganzheitlich bewertet und dass sogenannte Gegengeschäfte für ein Entgegenkommen bei den Konditionen erwartet werden.

Zinskonditionen:

Luxusobjektbesitzer gelten in der Regel als AAA-Kunden und erhalten aufgrund ihrer Bonität und der häufig stattlichen Hypothekarsumme günstige Kreditkonditionen. Abhängig vom individuellen Szenario (Belehnungshöhe, Einkommen, Kundenbeziehung insgesamt) liegt eine Kundenmarge, die 0,75 bis 1 Prozent auf dem jeweiligen Refinanzierungssatz (Geld- oder Kapitalmarktsätze) beträgt, im Bereich des Möglichen.

Tipps für die Finanzierung von Luxus- und Liebhaberobjekten

  • Informieren Sie sich bei Ihrer Bank, ob Ihr Objekt als Luxus- bzw. Liebhaberobjekt bewertet wird.
  • Unterziehen Sie die diversen Konditionen und Kreditbedingungen einem Check. Nicht jedes Finanzhaus finanziert Luxus- oder Liebhaberobjekte gerne – entsprechend fallen die Angebote aus.
  • Es empfiehlt sich die unabhängige Beratung von Experten, die die bestmögliche Finanzierung für Sie herausfinden. Sprechen Sie uns gerne an.

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