Immobilien als Investitionsobjekte

Jun 18, 2020 | Finanzierung, Steuerersparnis

Das eigene Kapital in Immobilien zu stecken, verspricht großen Nutzen. Allerdings sollten angehende Investoren einiges beachten: Essenzielle Punkte sind die Lage, die Beschaffenheit des Objekts, die anstehenden Ausgaben, Renditemöglichkeiten und wie groß eine Immobilie ist bzw. ob es eine Wohnung oder ein Haus ist.

Lage

Wo eine Immobilie sich befindet, ist entscheidend. Bei einem gut bewerteten Standort winken die Vorteile der profitablen Vermietung, Wertstabilität und ein potenziell attraktiver Wiederverkaufswert. Sinnvoll ist, sich bei Interesse von Experten aus der Immobilienbranche beraten zu lassen.

Beschaffenheit

Bei diesem Punkt wirkt sich aus, ob es sich um ein neues oder altes Wohnobjekt handelt. Stets sollte eine gute Bausubstanz gegeben sein, da ein Käufer ansonsten zuerst einmal viel Geld in die Sanierung stecken muss – dieser Sanierungsbedarf kommt bei Altbauten oft vor und sollte sich in der Kaufsumme niederschlagen. Bei allen Immobilien gilt es danach zu schauen, ob z. B. die Heizungsanlage in Ordnung ist oder wie die Wärmedämmung beschaffen ist. Auch hier empfiehlt sich, den Rat von Experten einzuholen.

Immobiliengröße und -Typ

Wenn es um die erste Investition in eine Immobilie geht, sollte man sich eher für Wohnungen entscheiden, denn sie kosten weniger als ein Haus, und ein Verwalter kümmert sich um das Gesamtobjekt. Zwar muss diese Tätigkeit natürlich entlohnt werden – was die Rendite schmälert – sie nimmt dem Wohnungseigentümer aber auch viel Arbeit ab. Des Weiteren hält sich das Risiko in Grenzen, weil die Eigentümer in einem großen Miethaus eine Gemeinschaft bilden, die gemeinsam finanzielle Rücklagen schafft, um Reparaturen etc. zu bezahlen. Falls eine Wohnung im Bereich Kapitalanlage leer steht, wird der Besitzer zwar weiter mit der Abzahlung belastet, doch diese Kosten halten sich bei einer moderaten Kaufsumme im Rahmen.

Bis auf eine geerbtes oder abbezahltes Mehrfamilienhaus ist eine große Immobilie, wie ein Miethaus, eher nichts für Anfänger unter den Investoren. Ein solches Objekt verursacht zwar eher keine Ausgaben für den Verwalter, doch falls es leer steht, sind Hypothekenzinsen zu entrichten, die schnell in die Höhe schießen können. Bei Leerstand über lange Zeit bestehen die Gefahren der Zwangsversteigerung und Insolvenz.

Pluspunkte der Immobilie als Kapitalanlage

Hier sei vor allem auf den stabilen Wert hingewiesen. So kann man eine Immobilie z. B. im Alter selbst bewohnen und zahlt dann keine Miete. Zudem sorgt ein Immobilienbesitz meist für Kreditwürdigkeit, sodass Banken eher Darlehen gewähren. Zu den Faktoren, die die Entwicklung einer Liegenschaft beeinflussen, gehört u. a. die Region, so bietet z. B. Süddeutschland beste Möglichkeiten. Ferner erhalten Objekte in Ballungsgebieten bessere Bewertungen als Immobilien auf dem Land.

Des Weiteren können Investoren im Immobilienbereich Förderungen erhalten. Wohnt man selbst im gekauften Haus oder der erworbenen Wohnung, entfällt die Miete, und nach Abzahlung zahlt man nur noch für Reparaturen und Ähnliches. Bei Vermietung der eigenen Immobilie profitiert man von den Einkünften.

Die Finanzierung einer Immobilie sichert man mithilfe von Darlehen, die nach wie vor zu vorteilhaften Konditionen zu haben sind. Hingegen bietet z. B. Festgeld diese Vorzüge nicht. Grundsätzlich ist es essenziell, den Haus- oder Wohnungskauf detailliert im Vorfeld zu planen und sich im ersten Schritt zu entscheiden, ob man die Eigennutzung oder Vermietung anstrebt.

Bestand, neue oder alte Immobilie?

Bestandsimmobilien beziehen sich auf seit längeren Zeiträumen vorhandene – in der Regel bewohnte – Häuser oder Wohnungen. Neubauten bestehen noch nicht lange, und es fehlen darin oft noch die Bewohner. Letztere Objekte gewähren dem Anleger Sicherheit, denn sie sind im neuwertigen und überwiegend besten Zustand, auch im Hinblick auf den Energieausweis  – Instandsetzungen fallen bis auf Weiteres nicht an. Ferner wirken Neubauten anziehend auf Mieter.

Als Nachteil ist zu werten, dass neue Objekte weitaus mehr kosten als solche aus dem Bestand – diese Kosten muss dann die Vermietung zu einem entsprechend hohen Kurs wieder einfahren. Da noch keine Mieter vorhanden sind, muss der Kapitalanleger sich um die Anwerbung zahlungskräftiger Bewohner für sein Haus oder seine Wohnung kümmern.

Altbauten können unter Denkmalschutz stehen. Anders als die Bestandsobjekte bringen Denkmalschutzimmobilien häufig Steuererleichterungen mit sich, z. B. bei Kapitalanlage die jährliche Absetzung des Kaufpreises mit 2 bis 2,5 Prozent. Des Weiteren kann hier die Abschreibung für Abnutzung (AfA) greifen, und zwar für Sanierungen mit einer acht Jahre währenden Abschreibung zu 9 Prozent p. a. oder über vier Jahre zu 7 Prozent p. a.. Als nachteilig können sich bei einem Altbau die oft hohen Ausgaben für die Instandsetzung entpuppen. Allgemein ist es schwierig zu bestimmen, welche der Immobilienarten sich am besten für Investitionen eignet.

In ein Pflegeheim zu investieren, bietet überzeugende Pluspunkte: Vorteile sind u. a. der steigende Bedarf im Pflegebereich und dass ein solches Objekt professionell verwaltet wird. In puncto Steuern gilt, dass eine solche Geldanlage mit 2 Prozent auf den Objektanteil über einen Zeitraum von 50 Jahren abgesetzt werden kann.

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