Finanzielle Aufwände bei Sanierung absetzen

Jun 18, 2020 | Denkmalimmobilien, Steuerersparnis

Bei Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie besteht bei Eigennutzung die Möglichkeit, 90 Prozent der Ausgaben für die Instandsetzung abzusetzen, wobei die Abschreibung schrittweise über zehn Jahre erfolgt. Investoren können zu 100 Prozent abschreiben, und zwar im Laufe von zwölf Jahren (vgl. § 7i EstG). Diese Abschreibungsoption ist attraktiv, weil es meist viel Geld verschlingt, Wohnobjekte mit Denkmalstatus zu sanieren. Hinzu kommen die Abschreibungsmöglichkeiten von 2 bis 2,5 Prozent – abhängig davon, ob das Baujahr vor 1925 oder danach war – und die der Werbungskosten bei Vermietung.

So genießen Besitzer Abschreibungsvorteile

Die Absetzung für Abschreibung (AfA) bei denkmalgeschützten Immobilien wird für Käufer in diesem Bereich über zehn bis zwölf Jahre wirksam. Bei einer Geldanlage im Denkmalbereich gilt, dass 9 Prozent des Sanierungsaufwands über acht Jahre und 7 Prozent über zusätzliche vier Jahre abgesetzt werden können. Wohnt der Eigentümer selbst im Objekt, kann er über zehn Jahre lang je 9 Prozent abschreiben. Diese Form der Abschreibung kann sich je nach dem Steuersatz einer Person in hohem Maße auszahlen. Nach zehn Jahren darf der Erwerber das Objekt wieder veräußern, ohne Steuern zu zahlen. Daher ist es möglich, dass ein Investor bei Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein enorm gutes Geschäft macht.

Den Kaufpreis von Immobilien – nicht für Grundstücke – dürfen Besitzer bei Baujahren bis 1924 über 40 Jahre zu 2,5 Prozent jährlich abschreiben, ab Baujahr 1925 sind es über 50 Jahre zu 2 Prozent pro Jahr. Falls ein Haus nicht allzu viel kostet, die Instandsetzung jedoch teuer und der individuelle Steuersatz hoch sind, wird das Thema denkmalgeschützte Immobilie und Steuervorteile wirklich interessant.

Denkmalsanierung

Es ist nicht möglich eine doppelte Förderung von Kosten zu erhalten. Allerdings stellen die Denkmal-AfA und die Abschreibung des Kaufpreises eines Baudenkmals (2 oder 2,50 Prozent) unterschiedliche Arten von Kosten dar. Im Hinblick auf eine Sanierung kann man Kosten absetzen, die für die Bewohnbarkeit anfallen – es kommen alle Instandsetzungen an der Denkmalimmobilie, auch bezüglich Heizungs- und Sanitäreinrichtungen zum Tragen, außerhalb des Objekts liegende Bereiche betrifft dies nicht. Hier gilt es, die Denkmalschutzbehörde einzubeziehen, die ein Objekt zunächst als Denkmal anerkennen muss und dann beschließt, wie die Instandsetzung erfolgen kann. Der historische Stil einer denkmalgeschützten Immobilie muss überwiegend beibehalten werden. Will ein Besitzer bei Fenstern z. B. anstelle von Holz das Material Stahl verwenden, wird dies nicht gestattet werden. Treppen und Fassaden sind ausschließlich nach dem ursprünglichen Stil zu renovieren. Grundsätzlich müssen Besitzer sich mit der Behörde abstimmen, um eventuell die Denkmal-AfA in Anspruch nehmen zu können.

Wann werden Sanierungen erlaubt und unterstützt?

Wichtig zu beachten ist, dass die Sanierung einer Immobilie im Denkmalbereich nur behördlich genehmigt erfolgen darf. Dies betrifft auch Arbeiten, die bei neueren Wohnobjekten ohne Weiteres machbar sind. Falls ein Eigentümer hier zuwiderhandelt, setzt er den Denkmalstatus und wertvolle Steuervorteile aufs Spiel. Die Denkmalschutzbehörde verfolgt ihren Auftrag, Baudenkmäler vor Schäden durch unsachgemäße Arbeiten zu bewahren. Ob Förderungen bei solchen Objekten in Anspruch genommen werden können, hängt von der betreffenden Kommune ab, Doppelförderungen sind nicht zulässig.

Weshalb fördert der Staat die Sanierung?

Seit Anfang des 20. Jahrhunderts ist Denkmalschutz ein wichtiges Thema in Deutschland. Insbesondere in Folge des Zweiten Weltkriegs begann die Regierung, großen Wert auf den Schutz von Denkmälern zu legen. Weiterer Schub kam mit der Wende 1989. Die DDR verfügte zwar über ein Denkmalschutzgesetz, doch es oblag dem Staat, die Wohnobjekte zu unterhalten – die weniger positiven Resultate sind bekannt. Privatpersonen in der DDR konnten in diesem Bereich kaum auf finanzielle Unterstützung vonseiten des Staats hoffen. Auch heute könnte der Staat den Denkmalschutz nicht allein stemmen, und so gewährt er bei Sanierung attraktive Steuervorteile von großem Nutzen für die Käufer.

 

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