Die Sanierung einer Denkmalimmobilie

Jul 19, 2020 | Denkmalimmobilien

Denkmalgeschützte Immobilien sind meist sanierungsbedürftig, häufig ist sogar eine Kernsanierung erforderlich. Die Gebäudeteile werden modernisiert, neueste Technologien genutzt; allerdings sind nicht automatisch die Werte des Schall- und Dämmschutzes erreichbar. Die geschätzten Kosten der Sanierung sind im Kaufpreis enthalten.

Voraussetzungen für Sanierungen einer Denkmalimmobilie

Die Genehmigung der Sanierungsmaßnahmen ist mit dem zuständigen Amt für Denkmalschutz abzusprechen. Vor Erteilung der Genehmigungen ist es nicht ratsam, Sanierungsarbeiten durchzuführen. Vor der Sanierung ist der Kontakt des Bauträgers mit dem Amt sinnvoll, sodass die Sanierung offiziell überwacht wird. Somit sind die Kosten steuerlich absetzbar.

Modernisierungskosten sind meist höher als gedacht

Die Sanierung umfasst in der Regel folgende Bereiche:

  • Eine neue Heizungsanlage,
  • der Austausch der Elektroinstallation,
  • Dachsanierung eventuell auch die Kellersanierung,
  • Austausch der Bodenbeläge.

Je älter das Haus, desto mehr Sanierungskosten sind zu berücksichtigen. Die denkmalgeschützten Immobilien können zwar saniert werden, jedoch sind Fachleute zu beauftragen. Der Fachbetrieb, der sich auf die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien spezialisiert, ist empfehlenswert. Qualifizierte Mitarbeiter, wie der Strohdachdecker, der Stuckateur oder der Fachmann für die spezielle Fachwerksanierung führen die Arbeiten fachgerecht durch. Ein Fehler, den der Hobby-Handwerker verursacht, kann Schäden an der Immobilie verursachen, die vom Amt für Denkmalschutz nicht tolerierbar sind.

Die Sanierungskosten erhöhen sich zwar, wenn zusätzlich ein Bauplaner eingesetzt wird, aber die professionelle Erledigung der Modernisierung führt zur deutlichen Wertsteigerung der denkmalgeschützten Immobilie. Der Vorteil, dass der Investor erheblich von den Fördergeldern profitiert, ist durchaus erwähnenswert. Die energetische Sanierung wird unterstützt, denn die Dachdämmung oder Fassadendämmung sind in puncto Klimaschutz-Ziele relevant. Die spezielle „KfW-Förderung zur Altbausanierung“ ist in Anspruch zu nehmen.

Denkmal-Afa

Sanierungskosten für vermietete denkmalgeschützte Immobilien werden 8 Jahre mit 9 % abgeschrieben. Modernisierungskosten sind als Abschreibungen zu behandeln, sofern diese dem Denkmalerhalt und der sinnvollen Nutzung dienen. Der Genehmigungsantrag muss jedoch grundsätzlich für fast jede Sanierungsart gestellt werden. Genehmigungspflichtig sind:

  • der Abriss oder die Entkernung,
  • Ein- oder Anbau von Treppen bzw. Aufzügen,
  • Anbau eines Balkons,
  • der neue Anstrich ist ebenso genehmigungspflichtig,
  • die Reparatur von Fenstern, Türen, Wandverkleidungen und letztendlich auch Dacheindeckungen,
  • die allgemeine energetische Sanierung,
  • Veränderungen am Stuck,
  • die Fachwerkreparatur.

Die Farbgestaltung muss ebenso einem Genehmigungsverfahren unterworfen werden. Wenn für den Wohnkomfort oder auf Gründen niedriger Stromkosten Türen und Fenster ausgetauscht werden müssen, ist diese Sanierungsmaßnahme zwar in Ordnung, jedoch unter der Bedingung, dass die neuen Modelle dem ursprünglichen Erscheinungsbild entsprechen. Die Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar.

Werden die Genehmigungen leicht erteilt?

Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Ein Ampelsystem erleichtert die Zuordnung:

  • Grün:

Die leichte und schnelle Genehmigung erfolgt bei Maßnahmen zum Erhalt der Immobilie, anders ausgedrückt die verstärkte Tragfähigkeit von Wänden und Dächern, Verbesserung der Bauphysik.

  • Gelb:

Nutzungsänderungen jeglicher Art müssen plausibel begründet werden. Die erforderlichen Maßnahmen werden sorgfältig überprüft.

  • Rot:

Abgelehnt werden grundsätzlich Grundrissveränderungen und der Abriss von Originalteilen. Der Austausch noch verwendungsfähiger Bauteile ist ebenfalls nicht gern gesehen. Die Veränderung der Dachflächen oder am Gesamtbild der Immobilie sind nicht erlaubt.

Das denkmalgeschützte Gebäude ist Zeitzeuge und keinesfalls mit einem modernen Neubau zu vergleichen. Die Instandhaltung der Dachkonstruktion ist selbstverständlich erlaubt, ja sogar Pflicht des Besitzers. Die Trocknung der Wände bei Feuchtigkeit ist ebenso unumgänglich.

Wann sind die Behörden einzuschalten

Der frühestmögliche Kontakt ist hier sehr wichtig. Die Auflagen des Denkmalschutzes sind abhängig von den Sanierungskosten, der Planung und der Ausführung. Die Denkmalbehörden beraten professionell in puncto Sanierungsvorhaben. Historische Häuser behalten den ursprünglichen Zustand. In der heutigen Zeit sind die Ämter jedoch nicht mehr so starr im Genehmigungsverfahren, wenn eine Fachwerkfassade beispielsweise von innen zu dämmen ist, wird die Genehmigung erteilt.

Ein Beispiel gibt eine Denkmalbehörde. In einem 300 Jahre alten Gebäude wollte der neue Besitzer Kunststofffenster einsetzen, die Genehmigung erfolgte nicht. Daraufhin einigte sich der Besitzer mit dem Amt, dass eine fachgerechte Reparatur tolerierbar ist. Die ursprünglichen Fenster wurden im 18. Jahrhundert gefertigt. Nach der fachmännischen Reparatur funktionieren die Holzfenster auch energetisch. Der Besitzer der Denkmalimmobilie hat eine Verantwortung gegenüber der historischen Immobilie; die Ausführung der Sanierungsarbeiten wird daher entsprechend überwacht.

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