Denkmalimmobilien vermieten

Denkmalimmobilien vermieten oder selbst nutzen? 

Jun 30, 2020 | Denkmalimmobilien

Wenn Sie sich zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Denkmalbereich mit Sanierungsaufwand entschließen, stehen Sie vor der Entscheidung, ob Sie selbst darin leben oder vermieten werden. Welchen Kurs Sie einschlagen, wird sich nach Ihrem Einkommen und dem Kaufpreis, den wahrscheinlichen Mieteinkünften (bei Kapitalanlage), der Lage und der Substanz der zu sanierenden Immobilie richten.

Gleich wie Sie sich entscheiden, müssen Sie bezüglich der geplanten Sanierung eine Bescheinigung Ihrer örtlichen Denkmalschutzbehörde beim Finanzamt vorlegen, da das Denkmalschutzgesetz diese Aktivitäten regelt und dafür diverse Auflagen vorgibt.

Anlage oder selber wohnen – das geht bei den Steuern

Bekannt ist, dass eine Immobilie unter Denkmalschutz eine vielversprechende Investition darstellt. Ein Haus oder eine Wohnung dieses Bereichs zu vermieten, eröffnet interessante Steuervorteile, da der Staat deren Sanierung finanziell unterstützt. Wenn Sie Ihre Denkmalimmobilie vermieten, können Sie die Ausgaben für die Modernisierung nach § 7 i EStG über acht Jahre mit 9 Prozent p. a. und danach über vier Jahre mit 7 Prozent p. a. bei der Steuer angeben – insgesamt sind dies zwölf Jahre, in denen Steuervorteile greifen. Ferner können Sie den Kaufpreis absetzen: über 40 Jahre mit 2,5 Prozent bei Immobilien bis Errichtungsjahr 1924 oder über 50 Jahre mit 2 Prozent bei Immobilien ab Errichtungsjahr 1925. Vor allem sind Sie mit einem günstig angeschafften Objekt unter Denkmalschutz, in das Sie für die Modernisierung noch einiges an Kapital stecken müssen, im Vorteil.

Bei Eigennutzung Ihrer Immobilie unter Denkmalschutz können Sie die Sanierungsausgaben nach § 10 f EStG über zehn Jahre bis zu 9 Prozent p. a. abschreiben.

Geht man bezüglich der Sanierung von einem Betrag von 500.000 Euro aus, ergeben sich unterschiedliche Summen in Bezug auf die jährliche Steuererklärung. Bewohnen Sie das denkmalgeschützte Objekt, können Sie 45.000 Euro pro Jahr absetzen. Nach zehn Jahren beläuft sich die Gesamtsumme in puncto Absetzung auf 450.000 Euro.

Bei Vermietung Ihres Objekts können Sie bei 500.000 Euro in den ersten acht Jahren ebenso 45.000 Euro geltend machen, in den vier Jahren danach jeweils 35.000 Euro. Sie kommen bezüglich der Abschreibung bei der Einkommensteuer also auf 500.000 Euro – somit auf den Betrag, den Sie eingangs investiert hatten.

Sind mehrere Investoren als Besitzer einer Denkmalimmobilie mit „im Boot“, greifen weiterführende Bestimmungen, mit dem Grundsatz, dass der Eigentumsanteil den prozentualen Anteil der abschreibbaren Kosten bestimmt. Hiervon sind auch Mischimmobilien mit einem Mix aus vermieteten Flächen und Eigentumswohnungen betroffen.

Weitere Tipps

Besonders positiv wirken sich Steuervorteile bei wachsenden Einkünften aus, insbesondere zeigt sich dies in den folgenden zehn bis zwölf Jahren. Die beständig erfolgenden Abschreibungen vermindern Ihr zu versteuerndes Einkommen.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, schon vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie eine steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzusetzen. Die Berechnungsbasis sind die wahrscheinlichen Sanierungsaufwände sowie Ihr Einkommen als Kapitalanleger. Mit diesem Instrument finden Sie genau heraus, wie viel Sie bei der Einkommensteuer einsparen werden. Sprechen Sie uns auf Ihre Wirtschaftlichkeitsberechnung an.

So mindern Sie ebenfalls Steuern

Doch damit nicht genug der Informationen zum Thema Steuervorteile. Sie können die Denkmal-AfA auch dann nutzen, wenn Sie ein Objekt erweitern, wobei es auf die Einschätzung der Denkmalschutzbehörde ankommt, die den Ausbau so bewerten wird, dass die Gesamtheit eines Denkmalgebäudes nicht in Mitleidenschaft gezogen wird. Liegt alles im grünen Bereich, können Sie die Ausbaukosten bei Ihrer Steuer geltend machen. Auch hierbei greifen die zuvor genannten Abschreibungsbestimmungen.

Falls Sie die geänderte Nutzung eines Denkmalobjekts planen, gilt Vergleichbares. Auch hierfür müssen Sie die Denkmalschutzbehörde einbeziehen und vor dem Projektstart den Zweck und Umfang der Umbaumaßnahmen detailliert mit dem Amt abklären. Daraufhin wird die Behörde abwägen, ob diese Aktivitäten dazu dienen, die Immobilie zu erhalten. Die denkmalgeschützten Merkmale müssen bewahrt werden. Ist nach dieser Prüfung alles in Ordnung, können Sie auch hier mit Steuererleichterungen rechnen.

 

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