Denkmalimmobilien kaufen 

Lesedauer: 5 Minuten 
Autor: Eduard Kovac – Denkmalspezialist 
Aktualisiert: 27.04.2021 

Wieso Sie eine Immobilie mit Denkmalschutz kaufen sollten: 

Denkmalschutzimmobilien sind schon längst kein Geheimtipp mehr unter Investoren und gelten als eine der sichersten und gefragtesten Kapitalanlagen im Immobiliensegment. 

Die unter Denkmalschutz stehenden Objekte versprechen hohe Wertsteigerungen und Renditen. Zudem fördert der Staat den Erhalt und die Pflege der kulturhistorisch bedeutsamen Immobilien. Als Eigentümer einer Denkmalimmobilie haben Sie sich zwar an strenge Auflagen der Behörden hinsichtlich der Sanierung und Modernisierung zu halten, doch generell können Sie als Besitzer von staatlichen Förderungen und steuerlichen Ersparnissen profitieren. Insbesondere für gutverdienende Kapitalanleger lohnt sich der Kauf einer Denkmalimmobilie, um Steuern einzusparen und langfristig Vermögen aufzubauen.

Lesen Sie in diesem Artikel rund um das Thema Denkmalimmobilien und erfahren Sie, wieso Sie eine Immobilie mit Denkmalschutz kaufen sollten!

Was ist eine Denkmalimmobilie?

Denkmalimmobilien gelten aufgrund ihrer historischen und kulturellen Bedeutung als besonders schützenswerte Immobilien, deren Erhaltung und Sanierung vom Staat gefördert wird. Genauer gesagt: Die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer verstehen unter Baudenkmälern solche Immobilien, deren Nutzung und Bewahrung für die Öffentlichkeit relevant ist. Baudenkmäler können u. a. in Bezug auf die Historie oder aufgrund von Kunst, Wissenschaft oder Städtebau interessant sein. 

Darüber hinaus müssen Baudenkmäler nicht uralt sein – manche sind Zeitzeugen der neueren Geschichte Deutschlands. Zwar handelt es sich bei Denkmalimmobilien häufig um Kirchen, Schlösser oder auch um ganze historische Stadt- und Ortskerne, aber es können beispielsweise auch Wohn- und Geschäftshäuser oder Fabrikgelände als Denkmalobjekte eingestuft werden. 

Damit ein Baudenkmal als solches anerkannt wird, müssen nicht alle denkbaren Gründe abgehakt werden. Es kommt ferner darauf an, worin der Grund und die Bedeutung für die Bezeichnung als Denkmal bestehen. Stets hat das zuständige Denkmalschutzamt oder eine kommunale Behörde zu entscheiden, ob eine bestimmte Immobilie tatsächlich ein Denkmal darstellt. Die Einstufung als Denkmalimmobilie unterliegt dabei mehreren Faktoren und Voraussetzungen.

Denkmalimmobilien als Kapitalanlage

Generell sind Investitionen am Immobilienmarkt aufgrund ihrer Wertbeständigkeit und der derzeit niedrigen Zinsen durchaus sinnvoll. Denkmalimmobilien in Deutschland sind selten und begehrt. Zudem gelten sie als sichere Kapitalanlagen, die im Vergleich zu anderen Immobilien meist nur geringen Wertschwankungen unterliegen. Hinzu kommt, dass Sie bei beim Kauf einer Denkmalimmobilie mit hohen Wertsteigerungen und guten Renditen rechnen können. 

Denkmalgeschützte Wohnhäuser zeichnen sich unter anderem dadurch aus, dass sie außerordentlich gut vermietbar sind und meist in sehr guten und zentralen Lagen in Innenstädten vorzufinden sind. Als Käufer profitieren Sie darüber hinaus von zahlreichen Steuererleichterungen. So können nicht nur die Anschaffungskosten einer Denkmalimmobilie steuerlich geltend gemacht werden, auch Sanierungsmaßnahmen an Denkmalimmobilien werden steuerlich begünstigt. Dabei gilt jedoch zu beachten, dass Sanierungen an denkmalgeschützten Objekten an strenge Auflagen gebunden sind und in jedem Fall Genehmigungen durch das Denkmalamt erfordern.

Wie finde ich eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage?

eDie Anzahl an Denkmalimmobilien als Kapitalanlage ist in den vergangenen Jahren aufgrund der immensen Nachfrage deutlich zurückgegangen. Hohe Wertsteigerungen und Renditen, gute Lagen sowie Steuervorteile machen Denkmalimmobilien besonders attraktiv. Die starke Nachfrage hat zuletzt allerdings auch zu erheblichen Preisanstiegen auf dem Markt der Denkmalobjekte geführt. 

Sie sind auf der Suche nach einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage in Deutschland? Lassen Sie sich dabei am besten von einem Experten unterstützen!

Als eines der führenden Portale für denkmalgeschützte Immobilien bieten wir Ihnen eine kompetente Beratung rund um den Kauf einer Denkmalimmobilie.

Worauf muss ich beim Kauf einer Denkmalimmobilie achten?

Ob Jugendstilvilla, Reetdach- oder Fachwerkhaus – jede unter Denkmalschutz stehende Immobilie hat ohne Frage ihren ganz eigenen Charme. Doch die Denkmalimmobilie haben auch ihren Preis. Zwar sind sie nicht immer teurer als ein Neubau, doch bei Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen müssen die Eigentümer tief in die Tasche greifen, auch wenn diese natürlich durch Begünstigungen vom Staat gefördert werden.

Bereits bei der Finanzierung müssen Käufer also spezielle Aspekte beachten:

✅ Sanierung, Renovierung und Modernisierung von denkmalgeschützen Immobilien sind aufwendig und kostspielig

✅ Maßnahmen sind immer durch die Denkmalschutzbehörde genehmigungspflichtig

Käufer sollten diese Aspekte in ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen. Zudem sollte die zuständige Denkmalschutzbehörde der Kommune oder des Kreises bereits im Vorwege kontaktiert werden, um zu klären, welche Auflagen sie erfüllen müssen, um die angestrebten Maßnahmen durchführen zu können.

Für Mieter sind Altbauten, die saniert wurden und in guter Lage sind attraktiv. Dementsprechend sind die Mieten für diese Wohnungen sehr hoch. Als Vermieter können sie die Kosten für Modernisierung, Instandsetzung und Erhaltung durch die steuerlichen Maßnahmen sowie der hohen Miete ausgleichen.

Standort/Lage

Die Lage ist eines der ausschlaggebendsten Merkmale einer Immobilie und der Preisbestimmung. Unter Denkmalschutz stehende Immobilie, befinden sich in der Regel in guten Lagen in der Stadtmitte. Doch ebenso gibt es Denkmalimmobilien, die außerhalb von Städten angesiedelt sind. Bei der Immobiliensuche sollten Sie daher immer einen genauen Blick auf die Lage haben. In vielen Städten gibt es denkmalgeschützte Immobilien, die zum Kauf stehen. Meist kämpfen diese Städte aber mit der Abwanderung ihrer Bürger, was zu sinkenden Einwohnerzahlen führt.

Unter Denkmalschutz stehende Altbauten in Metropolen wie Berlin, Frankfurt oder München sind als Kapitalanlagen äußert beliebt. Die Struktur dieser Städte mit ausreichend Arbeitsplätzen und solventen Mietern ermöglicht in der Regel eine gute Vermietbarkeit. Denkmalschutzimmobilien haben darüber hinaus Charme, für den die Mieter in den Metropolen, wo zunehmend auch exklusiver Wohnraum gefragt ist, zudem auch gerne mal tiefer in die Tasche greifen. 

Beim Kauf einer Denkmalimmobilie in einer kleineren Stadt oder außerhalb von Städten lohnt es sich allerdings, einen genaueren Blick auf die Infrastruktur zu werfen. Folgende Faktoren sollten Sie dabei genauer betrachten.

✅ Arbeitsplätze

✅ Freizeitangebote

✅ Bildungs- und Betreuungseinrichtung

✅ Versorgungsangebote

✅ öffentliche Verkehrsmittel

Zustand der Denkmalimmobilie

Beim Kauf einer Denkmalimmobilie sollten sich Anleger darüber bewusst sein, dass sie eine Immobilie in einem nicht sanierten Zustand erwerben. So schreibt es der Gesetzgeber vor. Da die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zum Einen immer nur in Absprache und mit Genehmigung durch die jeweilige Denkmalschutzbehörde erfolgen können und die Kosten zum Anderen erst nach Durchführung der Maßnahmen steuerlich geltend gemacht werden können, empfiehlt es sich, bereits vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie, einen Experten zu Rate zu ziehen. Auch der Vergleich mit Referenzprojekten ist durchaus sinnvoll.

Der richtige Berater

Für Laien ist der Markt der Denkmalimmobilien kein leichtes Unterfangen. Der Erwerb einer Denkmalimmobilie bringt neben vielen Vorteilen nämlich auch zahlreiche Verpflichtungen mit sich. Bei der Anschaffung einer Denkmalimmobilie werden Sie es mit Themen zu tun bekommen, die Sie vom „normalen“ Markt her noch gar nicht kennen. Jede Menge Fachbegriffe, komplexe Finanzierungs- und Steueraspekte sowie das knifflige Vertragsdeutsch – der Denkmalbereich ist eine Wissenschaft für sich. Doch alles ist halb so wild, wenn Sie von Anfang an mit versierten Lotsen navigieren – d. h. mit Experten, die die Komplexität des Themas „Denkmalimmobilie“ für Sie entschärfen.

Bei uns begegnen Sie Meistern ihres Fachs, die ihr Wissen aus 30 Jahren in verschiedenen Positionen der Investment- und der Denkmalbranche beziehen. So waren wir u. a. in verantwortlichen Funktionen im Denkmalbereich deutscher Großbanken tätig.

Welche Vorteile haben Denkmalimmobilien?

Der Kauf einer Denkmalimmobilie ist mit einer Reihe von Vorteilen verbunden. Denkmalimmobilien gelten als sichere, inflationsgeschützte Kapitalanlagen. Aufgrund ihrer meist attraktiven Lagen in Innenstädten versprechen sie hohe Wertsteigerungen und Renditen. Darüber hinaus wird der Kauf von Denkmalimmobilien durch eine Reihe von Steuervorteilen und Förderungen begünstigt.

Steuer sparen mit Denkmalschutzimmobilien?

Der Staat fördert den Kauf und die angestrebten Maßnahmen mit steuerlichen Vorteilen. So können beispielsweise die Kosten für Sanierungen abgesetzt werden. Auch bei einer späteren Vermietung der Immobilie können Sie von Steuerbefreiungen profitieren. 

Der Staat fördert den Kauf und die angestrebten Maßnahmen mit steuerlichen Vorteilen. So können beispielsweise die Kosten für Sanierungen abgesetzt werden. Auch bei einer späteren Vermietung der Immobilie können Sie von Steuerbefreiungen profitieren. 

Im Vorfeld sollten Sie sich jedoch mit dem Finanzamt in Verbindung setzen, um die Anerkennung der steuerlichen Vorteile für die geplanten Maßnahmen zu erhalten. Beachten Sie ebenfalls, dass Sie die Kosten erst nach Fertigstellung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen steuerlich absetzen können.

Wir empfehlen Ihnen daher die Zusammenarbeit mit einem seriösen und erfahrenen Bauträger, der Ihnen bei der Klärung aller Fragen rund um Modernisierung und Sanierung mit den zuständigen Behörden behilflich ist.

Die Denkmal-AfA

Die Denkmalabschreibung ist ein zentrales Thema bei der Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie. Der Begriff „Denkmalabschreibung“ bezieht sämtliche Steuererleichterungen ein, die aus dem Kauf und der Instandsetzung eines Denkmalobjekts erwachsen können. Insbesondere Kapitalanlegern, aber auch Eigennutzern, stehen attraktive Steuervergünstigungen offen. Voraussetzung ist immer, dass das Denkmalschutzamt die betreffenden Objekte als Denkmäler anerkennt.

Ist bezüglich Denkmalstatus alles in Ordnung, sind Investoren in der Lage, bei der Denkmalabschreibung alle Sanierungsausgaben hundertprozentig steuerlich als Werbungskosten abzusetzen. Die Abschreibung erfolgt über zwölf Jahre. Eigennutzern kommt eine Abschreibung von immerhin 90 Prozent über zehn Jahre zugute.

Der Sanierungsanteil einer Denkmalimmobilie kann sich, abhängig von Objekt und Standort, auf bis zu 90 Prozent der Kaufsumme belaufen. Wie hoch die Abschreibung ausfällt, bestimmt § 7 EStG. Kapitalanleger können gemäß § 7 h/i über acht Jahre hinweg 9 Prozent p. a. und danach über vier Jahre 7 Prozent p. a. der Sanierungsaufwendungen ihres Baudenkmals als erhöhte Abschreibung (AfA) bei der Steuer angeben. Daher ist es möglich, die Instandsetzungskosten hundertprozentig über zwölf Jahre steuerlich einzubringen.

Ferner können Investoren gemäß § 7 Abs. 4 EStG bis 2,5 Prozent p. a. auf den Wert der Altsubstanz linear (AfA, Absetzung für Abnutzung) absetzen. Auch Eigennutzern eröffnet sich die Option, von einer erhöhten AfA zu profitieren, sie können bis zu 90 Prozent der Sanierungsausgaben (zehn Jahre à 9 Prozent) absetzen (§ 10 f EStG).

Mehr zum Thema können Sie in unserem Artikel “Denkmalschutz AFA – Steuern sparen mit Denkmalimmobilien” nachlesen.

Die Vorteile einer Denkmalimmobilie auf einen Blick:

 Einzigartiges Bauwerk mit historischem Charme

 Inflationsschutz

 hohe Wertsteigerungen möglich

 Steuerliche Vorteile

 hohe Renditen

 attraktive Förderungsmöglichkeiten

 hohe Mieteinnahmen

 Altersvorsorge

KFW Förderung

Es gibt eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten, auch über diese sollten sie sich ausreichend informieren. In der Regel werden Sanierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien von Fassade, Fenster, Dach und Heizung vom Staat steuerlich gefördert. 

Seit 2012 bietet die KfW-Bank günstige Darlehen für die Modernisierung von Denkmalimmobilien.  Voraussetzung für Zugaben oder Darlehen ist, dass Dämm-Maßnahmen umgesetzt werden. Unerheblich ist, ob das gesamte Haus saniert wird oder ob es sich um einzelne Maßnahmen handelt. Zur Beantragung der Förderungen müssen die geplanten Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen bereits mit der Denkmalschutzbehörde abgesprochen und durch diese genehmigt sein.

Welche rechtlichen Einschränkungen gibt es für Denkmalimmobilien?

Das Denkmalschutzgesetz gilt als gesetzliche Grundlage des Denkmalschutzes. Zum Erhalt der Denkmalschutzimmobilien wurde das Denkmalschutzgesetz verabschiedet, dass sich allerdings von Bundesland zu Bundesland unterscheiden kann. Beim Kauf einer Denkmalimmobilie ist daher zu beachten, dass in der Regel strenge Auflagen hinsichtlich der Nutzung oder Veränderung einer Denkmalimmobilie vorliegen. Schon vor dem Verkauf ist es demzufolge ratsam, sich mit der jeweils zuständigen Denkmalschutzbehörde in Verbindung zu setzen.

Denkmalschutzbehörde

Alle rechtlichen Vorgaben zum Denkmalschutz sind im Denkmalschutzgesetz (DSchG) geregelt. In dem Gesetz zum Schutz der Kulturdenkmale können auch die Aufgabenbereiche der Denkmalschutzbehörden nachgelesen werden. Generell sind die Denkmalschutzbehörden dafür zuständig, schützenswerte Gebäude in die Denkmalliste einzutragen. Darüber hinaus entscheiden diese über die Erteilung von Genehmigungen für Baumaßnahmen an Denkmalimmobilien. Sie können Maßnahmen zudem anordnen, wenn sich ein Denkmaleigentümer nicht um die Immobilie kümmert und Bußgelder erteilen, wenn Baumaßnahmen ohne Genehmigungen durchgeführt wurden. Auch zur Beratung oder bei Fragen rund um Ihre Denkmalimmobilie ist die Denkmalbehörde ein geeigneter Ansprechpartner.

Genehmigungspflicht

Zahlreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die an einer Denkmalimmobilie vorgenommen werden sollen, unterliegen der Genehmigungspflicht. Welche Auflagen bei der Sanierung und Modernisierung des Denkmalobjekts zu beachten sind, gibt die zuständige Behörde vor. Aus diesem Grund sollten Eigentümer einer Denkmalimmobilie vor Beginn der Arbeit immer das örtliche Denkmalschutzamt konsultieren, denn alle geplanten Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild der Immobilie oder die Substanz des Gebäudes verändern, müssen erst einmal genehmigt werden. Bei folgenden Beispielen handelt es sich um genehmigungspflichtige Maßnahmen:

  • Energetische Sanierung
  • Reparatur oder Erneuerung von Fenstern und Türen
  • Dacheindeckung
  • Dachgeschossausbau
  • Neuanstrich der Fassade
  • Einbau von Treppen und Aufzügen
  • Abriss / Neubau

Bei einem Verstoß gegen die denkmalrechtlichen Vorschriften und Auflagen der zuständigen Behörden drohen hohe Geldstrafen. Die Behörde kann in diesem Fall zudem den Rückbau der Maßnahmen anordnen.

Fazit – Denkmalschutzimmobilie kaufen

Die wichtigsten Punkte rund um den Kauf einer Denkmalimmobilie zusammengefasst:

Denkmalschutzimmobilien gelten als besonders schützenswerte Immobilien, deren Erhalt im öffentlichen Interesse steht.

Denkmalschutzimmobilien werden im nicht-sanierten Zustand erworben.

Sämtliche Modernisierungen und Sanierungen, die Erscheinungsbild und Substanz der Denkmalimmobilie verändern, müssen von der zuständigen Denkmalbehörde des Bundeslandes genehmigt werden.

Der Kauf einer Denkmalimmobilie sowie Sanierungen und Modernisierungen werden vom Staat durch Steuervorteile begünstigt.

Für Sanierungsmaßnahmen an Denkmalimmobilien gibt es eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten.

Beim Kauf einer Denkmalimmobilien sollten Sie in jedem Fall einen Experten hinzuziehen, der Ihnen bei allen Fragen rund um das Thema Denkmal zur Seite steht.

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