Denkmalimmobilien – die perfekte Kapitalanlage

Lesedauer: 3 Minuten 
Autor: Eduard Kovac – Denkmalspezialist 
Aktualisiert: 25.05.2021 

Was macht Denkmalimmobilien interessant für Kapitalanleger?

Generell ist der deutsche Immobilienmarkt für Kapitalanleger aus dem In- und Ausland attraktiv. Denkmalimmobilien gelten dabei als besonders inflationssichere und krisenfeste Geldanlage. 

Der Anschaffungspreis für Denkmalimmobilien ist aufgrund von Sanierungen und Modernisierungen, die der Käufer nach dem Erwerb durchführt, meist verhältnismäßig gering. Die denkmalgeschützten Objekte befinden sich in der Regel in ansprechenden Lagen in Innenstädten. Als sichere Geldanlage stellen Denkmalimmobilien somit auch eine hervorragende Altersvorsorge dar. Aber auch aufgrund der zahlreichen Steuerersparnisse zählen Sie als Kapitalanlage zu den rentabelsten Möglichkeiten. 

Wie Sie mit einer Denkmalimmobilie von Steuerersparnissen profitieren, welche Renditeaussichten die Denkmale bieten und wie der Markt für Denkmalimmobilien in Deutschland aussieht, erfahren Sie von uns in diesem Artikel.

Steuervorteile

Für Kapitalanleger bringt der Kauf einer Denkmalimmobilie einige erhebliche Steuervorteile mit sich.

Denkmal-AfA bei Sanierung

Denkmalgeschützte Immobilien werden in der Regel sanierungsbedürftig erworben. Mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie tragen Sie zum Erhalt historischer und kulturell wertvoller Gebäude bei. Der Staat unterstützt Käufer dabei mit Steuervergünstigungen. Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abschreibung) ermöglicht es privaten Kapitalanlegern, die Sanierungskosten der Denkmalimmobilie zu 100 Prozent in der Einkommensteuererklärung geltend zu machen. 

Als Eigennutzer können Sie 90 Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Die Abschreibung erfolgt über einen Zeitraum von 12 Jahren bei Kapitalanlegern und 10 Jahren bei Selbstnutzern.

Mit der linearen AfA, auch Altbau-AfA, können Sie zusätzlich jährlich die Anschaffungskosten (abzüglich des Grundstückswertes) mit 2,5 Prozent für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, oder 2 Prozent, für Gebäude mit einem Baujahr nach 1925, abschreiben.

Alles rund um das Thema Denkmal-AfA sowie eine Beispielrechnung finden Sie in unserem Artikel zur Denkmal-AfA.

Spekulationssteuer

Der Verkauf einer Immobilie zählt laut Gesetzgeber zu den privaten Veräußerungsgeschäften. Demzufolge ist der Verkauf nach §23 Einkommensteuergesetz (EStG) einkommensteuerpflichtig. 

Einen potenziellen Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, auch einer Denkmalimmobilie, müssen Sie nach Ablauf der Spekulationsfrist nicht versteuern. Bei Veräußerungen im Immobilienbereich beläuft sich die Spekulationsfrist auf 10 Jahre. Im Klartext bedeutet dies: Wenn der Zeitraum zwischen dem Kauf oder dem Bau und dem Weiterverkauf 10 Jahre oder mehr beträgt, entfällt die Spekulationssteuer. Sollten Sie Ihre Denkmalimmobilie allerdings vor Ablauf der ersten 10 Jahre veräußern, wird dies als Spekulationsgeschäft gewertet und eine Spekulationssteuer, die über Ihre Einkünfte berechnet wird, wird fällig.

Eine Ausnahme von der 10-Jahres-Frist greift bei der Eigennutzung der Immobilie. In dem Fall, dass Sie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren zuvor in der Immobilie gelebt haben, können Sie das Objekt veräußern, ohne dass der Fiskus Steuern verlangt. Dies gilt zudem auch, wenn die entsprechende Immobilie, als Zweitwohnsitz genutzt wurde.

Abgeltungssteuer

Die Abgeltungssteuer, auch Abschlagsteuer genannt, wurde am 01.01.2009 eingeführt und ist in §20 EStG (Einkommensteuergesetz) geregelt. Die Steuer wird auf Kapitalerträge im Privatvermögen fällig. Mit der Zahlung der Abgeltungssteuer entfällt die Pflicht für den Privatanleger, die Kapitalerträge in der Einkommensteuererklärung aufzuführen. Betroffen von der Abgeltungssteuer sind ausschließlich Privatpersonen. Betriebliche Kapitalerträge hingegen werden mit der Kapitalertragssteuer besteuert. Privatpersonen sind nur dann abgeltungssteuerpflichtig, wenn die Erträge nach dem 01.01.2009 erwirtschaftet wurden. Dies können Gewinne aus Wertpapiergeschäften, Investmentfonds oder Dividenden sein.

Denkmalimmobilien hingegen unterliegen nicht der Abgeltungssteuer. Die Gewinne, die eine Privatperson aus dem Verkauf des Denkmalobjekts erwirtschaftet, sind nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist immer steuerfrei.

Bei uns begegnen Sie Meistern ihres Fachs, die ihr Wissen aus 30 Jahren in verschiedenen Positionen der Investment- und der Denkmalbranche beziehen. So waren wir u. a. in verantwortlichen Funktionen im Denkmalbereich deutscher Großbanken tätig.

Unter welchen Voraussetzungen können Steuervorteile in Anspruch genommen werden?

Unter welchen Voraussetzungen eine Spekulationssteuer nicht fällig wird, haben wir unter Punkt 2.2 bereits ausführlich beschrieben. Doch auch um die Denkmal-AfA in Anspruch nehmen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Um von der Denkmal-AfA zu profitieren, ist es in erster Linie wichtig, dass Ihre Immobilie als Denkmalimmobilie gelistet ist. Die geplanten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen müssen unbedingt vor Beginn der Arbeiten mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt und genehmigt worden sein. Ebenso müssen Sie bereits im Vorwege einen Antrag auf die steuerrechtliche Vorabbescheinigung bei der Denkmalbehörde stellen. Die Denkmalschutzbehörde stellt Ihnen dann nach Abschluss der Sanierungsarbeiten eine steuerliche Bescheinigung aus, die Sie dem Finanzamt vorlegen.

Mit was für Renditen, Mieteinkünften und Wertsteigerungen kann man rechnen?

In den heutigen Zeiten gelten Immobilien mehr denn je als sichere Geldanlage. Sie sind häufig wertstabil oder ihr Wert wächst sogar kontinuierlich. Sie bringen den Anlegern häufig hohe Renditen in Form von Mieteinnahmen. Eigentümer können vielerorts in Deutschland aufgrund der hohen Nachfrage und geringem Angebot mit stetig steigenden Mieten rechnen. Der Wohnungsneubau hierzulande schafft es nach wie vor nicht, die steigende Nachfrage abzudecken.

Generell sollten Sie bedenken, dass die Investition in eine Immobilie, eine langfristige Anlage ist. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie sollten Sie mindestens 15 Jahre einplanen, sodass Sie bei einem Verkauf keine finanziellen Verluste davontragen.

Wer sein Geld in eine Denkmalimmobilie investiert, hat in den meisten Fällen die Absicht das Objekt zu vermieten. Eher selten bewohnen Investoren die eigene Denkmalimmobilie. Bei einer vermieteten Immobilie sollten sich Kosten durch die Nettomieteinnahmen in einem Zeitraum von 24 Jahren decken lassen. Etwa 2,5 % bis 4 % sollte der Quotient zwischen Jahreskaltmiete zum Kaufpreis betragen. Bei einer denkmalgeschützten Immobilie sollte dieser Quotient noch höher liegen. Grundsätzlich lohnt sich der Kauf einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie für die Geldanleger, die ihr Geld langfristig investieren und dabei eine höchstmögliche Rendite erreichen wollen.

Hohe Renditen versprechen insbesondere solche Denkmalimmobilien, die sich in gefragten, städtischen Lagen befinden. In den meisten Großstädten herrscht heute eine große Wohnungsknappheit. Im Vergleich zum Neubau können denkmalgeschützte Immobilien häufig günstiger erworben werden und sind nach umfangreicher Sanierung und Modernisierung außerordentlich gut vermietbar. Die Rendite einer Denkmalimmobilie hängt darüber hinaus auch mit dem Wertsteigerungspotenzial des Objekts zusammen. Sanierte Denkmalimmobilien an gefragten Standorten mit einer guten Infrastruktur und Verkehrsanbindungen versprechen dementsprechend attraktive Renditeaussichten. 

Beziehen Sie den Rat eines verlässlichen Partners ein – im Denkmalbereich stehen wir von der Deutschen Momentum Ihnen in allen Fragen der Immobilieninvestition zur Seite.

Wie sieht der Markt für Denkmalimmobilien aus?

Immobilien gelten nicht erst seit der Niedrigzinsphase bei Investoren als sichere und attraktive Geldanlage, die nur wenigen Schwankungen unterliegt und hohes Wertsteigerungspotenzial verspricht. Insbesondere aufgrund der Steuervorteile und der hohen Mieteinnahmen ist der Markt für Denkmalimmobilien mittlerweile umkämpft. 

Die konstant hohe Nachfrage hat in den letzten Jahren zu einer Verknappung des Angebots geführt. Vor allem in den beliebten Anlagestädten, wie Berlin, Dresden oder Leipzig, ist es zunehmend schwieriger Denkmalimmobilien in den Toplagen zu finden. 

In unserem Artikel “Denkmalimmobilien – der richtige Standort” stellen wir Ihnen interessante Standorte mit Wachstumspotenzial in Deutschland vor. 

Gerne beraten wir Sie auch persönlich. Nehmen Sie noch heute Kontakt auf!

    Finanzierung einer Denkmalschutzimmobilie

    Die Finanzierung ist das Wichtigste, um in den Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie zu kommen, denn nicht jeder Interessent verfügt über die gesamte Summe auf dem Sparkonto und wird demzufolge einen Teil der Summe oder die Gesamtsumme finanzieren.

    Neben den herkömmlichen Finanzierungsarten, wie dem Hypotheken- oder Bauspardarlehen, bieten sich im Bereich der Denkmalimmobilien auch Förderdarlehen als gute Lösung an. Generell sollten die unterschiedlichen Kreditformen immer individuell nach ihren Vor- und Nachteilen geprüft werden. 

    Wichtige Faktoren, die bei einer Finanzierung zu berücksichtigen sind, sind die Höhe der Zinsen, die Zinsentwicklung, die Laufzeit oder auch mögliche Sondertilgungen.

    Darüber hinaus sind auch alle Nebenkosten im Voraus zu berechnen, um plausible Kalkulationen und Planungen zu erstellen. Zu den Kaufnebenkosten gehören beispielsweise die Notarkosten, Maklergebühren oder die Grunderwerbsteuer. Die Kosten können zwar variieren, in der Regel wird aber von ungefähr 10% des Kaufpreises ausgegangen.

    Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie berechtigt außerdem, die Förderprogramme der KfW in Anspruch zu nehmen. Unter „Wohnraumförderung denkmalgerechte Sanierung: Kredit für Hausbesitzer“ oder „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ offeriert KfW spezifische Finanzierungswege für Denkmalimmobilien.

    Wir sind in diesem komplexen Bereich, als kompetente Experten für Denkmalimmobilien gerne behilflich.

    Checkliste – Denkmalschutzimmobilien als Kapitalanlage

    Denkmalimmobilien befinden sich häufig in guter und zentraler Lage. In den Toplagen der beliebten Anlagestädte ist das Angebot jedoch teilweise ausgeschöpft, sodass sich der Blick in kleinere Städte lohnt.

    Beim Kauf einer Denkmalimmobilie können Sie mit hoher Wertsteigerung und Rendite rechnen.

    Ihr Beitrag zum Erhalt der historisch wertvollen Denkmalobjekte wird vom Staat durch attraktive Steuervorteile begünstigt.

    Die Sanierung und Modernisierung einer Denkmalimmobilie ist mit strengen Auflagen verbunden. Achten Sie stets darauf, geplante Arbeiten immer mit der zuständigen Behörde abzusprechen. Besonders wichtig: Um die Denkmal-AfA in Anspruch zu nehmen, müssen Sie unbedingt bereits vor Beginn der Arbeiten einen Antrag auf die steuerliche Bescheinigung stellen.

    Für Sanierung, Renovierung oder Restaurierung eines Denkmalobjekts stehen attraktive Förderungsmöglichkeiten zur Verfügung.

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