Denkmal-AfA 

Lesedauer: 5 Minuten 
Autor: Eduard Kovac – Denkmalspezialist 
Aktualisiert: 27.04.2021 

Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) – Steuern sparen mit Denkmalimmobilien 

Bekanntlich repräsentieren Denkmalimmobilien als Zeitzeugen die Kultur und Geschichte Deutschlands. Als Besitzer eines solchen Objekts tragen Sie in hohem Maße dazu bei, historische Bauten für nachfolgende Generationen zu erhalten. Diesen gesellschaftlichen Beitrag fördert der Staat mit einigen steuerlichen Vorteilen für Kapitalanleger aber auch Eigennutzer von Denkmalimmobilien.

Der Kauf einer Denkmalimmobilie in Deutschland ist attraktiv und kann die Steuern zum Purzeln bringen. So können Kapitalanleger die Ausgaben für die Instandsetzung einer Denkmalimmobilie dank der Denkmal-AfA innerhalb von zwölf Jahren hundertprozentig abschreiben. Wie viel Sie mit der Denkmal-AfA sparen können, welche Voraussetzungen Sie dabei beachten müssen und vieles mehr können Sie in diesem Artikel nachlesen!

Was bedeutet AfA?

Die Abkürzung AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung. Die Absetzung bezieht sich dabei im Allgemeinen auf genutzte Gegenstände. Dabei handelt es sich in der Regel um beruflich genutzte Anschaffungsgüter, deren Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen können. Bei Gütern, die über 800 Euro netto in der Anschaffung gekostet haben, können Sie die Kosten allerdings nicht auf einen Schlag absetzen. Hier greift die AfA. Bei der Absetzung für Abnutzung können Sie Anschaffungskosten über einen bestimmten Nutzungszeitraum hinweg abschreiben. Die Nutzungsdauer bemisst sich an dem voraussichtlichen Zeitraum der Nutzung des jeweiligen Gegenstandes aus. Als gesetzliche Grundlage der AfA dient §7 im Einkommenssteuergesetz (EStg). Genau wie Autos, Kameras oder sonstige Güter verlieren Gebäude an Wert und können daher über einen Nutzungszeitraum linear abgeschrieben werden. Durch die AfA können Anschaffungs- und Herstellungskosten von Immobilien steuerlich geltend gemacht werden.

Was ist die Denkmal-AfA?

Auch im Bereich der Denkmalimmobilien gibt es die Möglichkeit zur Absetzung für Abnutzung – die Denkmal-AfA. Im Vergleich zu “herkömmlichen” Immobilien können jedoch sowohl der Anschaffungspreis als auch die Sanierungs- und Modernisierungskosten für Denkmalobjekte in der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden. Die Modernisierung und der Erhalt denkmalgeschützter Objekte ist in der Regel mit umfangreichen Kosten verbunden. Zudem sind bei der Sanierung von Denkmalobjekten klare Vorschriften zu beachten. Die Denkmal-AfA ist als Förderung für den Erhalt der denkmalgeschützten Bauwerke gedacht und dient den Anlegern als Ausgleich für die hohen Ausgaben für Modernisierungen und Sanierungen.

Wie hoch ist die Abschreibung bei der Denkmal-AfA?

Aufgrund des hohen Aufwandes und der hohen Kosten für Modernisierungen und Sanierungen an Denkmalobjekten, belohnt der Staat die Eigentümer von Denkmalimmobilien mit steuerlichen Vorteilen. Bei der Denkmal-AfA gilt es zwischen Kapitalanlegern und Eigennutzern zu unterscheiden. Ist das Denkmalobjekt vermietet, können Investoren dank der Denkmal-AfA 100 Prozent der Modernisierungs- und Sanierungskosten als Werbungskosten steuerlich absetzen. Die Abschreibung erfolgt dabei über einen Zeitraum von 12 Jahren. Selbstnutzern der Immobilien steht eine Abschreibung von 90 Prozent über einen Zeitraum von 10 Jahren zu. In den ersten 8 Jahren nach Erwerb der Immobilie können Investoren gemäß § 7 EStG jeweils 9 Prozent und in den nachfolgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent der Modernisierungs- und Sanierungskosten als erhöhte Abschreibung angesetzt werden. Eigennutzer können 10 Jahre lang rund 9 Prozent steuerlich geltend machen und so bis zu 90 Prozent der Aufwendungen absetzen.

Zusätzlich zur Abschreibung der Sanierungs- und Modernisierungsausgaben gilt die lineare AfA für die Anschaffungskosten der Immobilie. Der Kaufpreis der Denkmalimmobilie, abzüglich des Grundstückswertes, darf mit 2 Prozent für Gebäude, die nach 1925 errichtet wurden, bzw. 2,5 Prozent für Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, jährlich steuerlich geltend gemacht werden.

Bei uns begegnen Sie Meistern ihres Fachs, die ihr Wissen aus 30 Jahren in verschiedenen Positionen der Investment- und der Denkmalbranche beziehen. So waren wir u. a. in verantwortlichen Funktionen im Denkmalbereich deutscher Großbanken tätig.

Welche Voraussetzungen muss man erfüllen?

Um Anspruch auf die Denkmal-AfA zu haben, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zuerst einmal muss das Objekt als Denkmalimmobilie gelistet sein. Zudem sollten Sie beachten, dass mit baulichen Maßnahmen erst nach dem Kauf der Immobilie begonnen werden kann. Die geplanten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen müssen im Vorwege mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt und durch diese ausdrücklich genehmigt worden sein, denn Sie können nur Maßnahmen steuerlich geltend machen, die dem Erhalt des Denkmalobjektes dienen. Nach Abschluss der Arbeiten stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung aus, die Eigentümer beim Finanzamt vorlegen müssen, um die Denkmal-AfA in Anspruch zu nehmen.

Wichtige Infos zur Bescheinigung der Denkmalbehörde:

Manche Besitzer von Baudenkmälern konzentrieren sich ausschließlich auf die baurechtliche Erlaubnis, zu spät fällt ihnen die steuerrechtliche Vorabbescheinigung ein. Wenn der Antrag auf die steuerliche Bescheinigung nicht vor Sanierungsstart erfolgt, wirkt sich dies äußerst nachteilig aus, da das Denkmalschutzamt im Nachhinein nicht bescheinigen darf. Falls die Bescheinigung fehlt, rückt die Abschreibungsmöglichkeit in weite Ferne. Außerdem empfiehlt es sich, den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde in allen Punkten zu genügen. Wenn Sie z. B. bei der Fenstersanierung Kunststoff statt Holz verbauen lassen, wird Ihnen die Abschreibung nicht wie gewünscht zugutekommen.

Entscheidend ist, dass Sie den Kauf eines Denkmalobjekts stets gut abwägen, um unliebsamen Überraschungen aus dem Weg zu gehen. Um sich gegen Fehler zu wappnen und Steuervorteile in Gänze verbuchen zu können, wenden Sie sich am besten gleich an uns, die Deutsche Monumentum.

Mit der Denkmal-AfA Steuern sparen?

Die Denkmalabschreibung ist ein zentrales Thema bei der Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie. Der Begriff „Denkmalabschreibung“ bezieht sämtliche Steuererleichterungen ein, die aus dem Kauf und der Instandsetzung eines Denkmalobjekts erwachsen können. Insbesondere Kapitalanlegern, aber auch Eigennutzern, stehen attraktive Steuervergünstigungen offen. Voraussetzung ist immer, dass das Denkmalschutzamt die betreffenden Objekte als Denkmäler anerkennt.

Ist bezüglich Denkmalstatus alles in Ordnung, sind Investoren in der Lage, bei der Denkmalabschreibung alle Sanierungsausgaben hundertprozentig steuerlich als Werbungskosten abzusetzen. Die Abschreibung erfolgt über zwölf Jahre. Eigennutzern kommt eine Abschreibung von immerhin 90 Prozent über zehn Jahre zugute.

Beispielrechnung Denkmal-AfA

Im Folgenden erklären wir Ihnen anhand einer vereinfachten Berechnung, wie sich die Denkmal-AfA sowie die lineare AfA auf Ihre Einkommensteuer auswirken können.

Wir gehen bei der Berechnung von einem jährlich zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro aus. Der Kaufpreis für die Denkmalimmobilie beträgt insgesamt 300.000 Euro. Davon entfallen 100.000 Euro auf den Grundstückswert und 200.000 Euro auf den Gebäudewert. Da die Denkmalimmobilie beim Kauf stark renovierungsbedürftig ist, werden sich die Sanierungsausgaben auf rund 700.000 Euro belaufen. Der Käufer der Immobilie bringt insgesamt 100.000 Eigenkapital mit und leiht sich 900.000 Euro von der Bank als Darlehen. Für das Bankdarlehen fallen jährlich Zinsen von 18.000 Euro an.

Eckdaten für die Berechnung:

Jahreseinkommen: 100.000 Euro

Gesamtkaufpreis Denkmalimmobilie: 300.000 Euro

davon Grundstückswert: 100.000 Euro

davon Gebäudewert: 200.000 Euro

Sanierungsausgaben: 700.000 Euro

Anteil Eigenkapital: 100.000 Euro

Bankdarlehen: 900.000 Euro

Zinsen ca.: 18.000 Euro

jährliche Mieteinnahmen (kalt): 35.000 Euro

Beispielrechnung

Jahreseinkommen 100.000 Euro
 + Mieteinnahmen 35.000 Euro
 – Denkmal-AfA 63.000 Euro
 – lineare AfA 5.000 Euro
 – Zinsen 18.000 Euro
neues zu versteuerndes Jahreseinkommen 49.000 Euro

Der Käufer der Immobilie kann nun den Gebäudewert (Gesamtkaufpreis abzüglich Grundstückswert) mit der linearen AfA abschreiben. Da es sich bei der Denkmalimmobilie um ein Objekt handelt, das vor 1925 erbaut wurde, beträgt die lineare AfA 2,5 Prozent. Mit der Denkmal-AfA kann der Kapitalanleger zudem die hohen Sanierungsausgaben steuerlich abschreiben. Für die ersten 7 Jahre können somit 9 Prozent der Ausgaben jährlich abgeschrieben werden. Ebenfalls steuerlich absetzbar sind die anfallenden Bankzinsen. Durch die Abschreibungsmöglichkeiten bei einer vermieteten Denkmalimmobilie verringert sich in diesem vereinfachten Beispiel das zu versteuernde Jahreseinkommen um 51.000 Euro von 100.000 Euro auf 49.000 Euro.

Checkliste – Alles Wichtige zur Denkmal-AfA im Überblick

Als Eigentümer / Kapitalanleger können Sie von steuerlichen Vorteilen durch die Denkmal-AfA profitieren.

Kapitalanleger können 100 Prozent der Kosten für die Wiederherstellung der Immobilie als Werbungskosten absetzen.

Eigennutzer können bis 90 Prozent der Ausgaben steuerlich geltend machen.

In welcher Höhe und in welchem Zeitraum die Abschreibung erfolgt, ist im §7 im Einkommenssteuergesetz (EStg) festgelegt.

Wichtig: Alle baulichen Maßnahmen müssen mit der Denkmalbehörde abgestimmt und genehmigt worden sein.

Um die Denkmal-AfA in Anspruch nehmen zu können, muss zudem eine Bescheinigung durch die Denkmalschutzbehörde zur Vorlage beim Finanzamt ausgestellt werden, die Sie bereits vor Sanierungsstart beantragen müssen.

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