AfA im Bereich Denkmal

Jun 18, 2020 | Steuerersparnis

Denkmalschutzimmobilien bieten sich für Investitionen an, in Deutschland stehen rund 80 Prozent von ihnen potenziell als Wohnraum bereit. Beim Kauf eines Denkmals gilt es Auflagen in puncto möglicher Eingriffe in die Bausubstanz und hohe Kosten für die Sanierung zu beachten – für Anfragen sind die Denkmalschutzbehörden zuständig.

AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung – damit ist eine für den Staat sowie für Privatinvestoren interessante Abschreibungsform gemeint. Sie befähigt den Staat, ein Denkmalobjekt zu unterhalten und ermöglicht Privatpersonen Steuervorteile. Da denkmalgeschützte Immobilien weitaus höhere Kosten verursachen als normale Objekte, gleicht die AfA diesen Aufwand wieder aus.

Alle Bestimmungen in diesem Bereich finden sich in den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer. Dem Staat liegt daran, dass Bürger in Baudenkmäler investieren und sie instand halten. Daher räumt er ihnen Steuererleichterungen ein, gleich ob sie in der Immobilie wohnen oder diese zur Kapitalanlage nutzen.

Abschreibungen bei Denkmälern

In den ersten zwölf Jahren nach Kauf einer Denkmalschutzimmobilie kann der Erwerber seine finanziellen Aufwendungen zu 100 Prozent bei der Steuererklärung geltend machen – für die ersten acht Jahre je 9 Prozent und je 7 Prozent in den verbleibenden vier Jahren.

Bei Selbstnutzung können 90 Prozent der Kosten für die Sanierung abgesetzt werden, jährlich 9 Prozent in den ersten zehn Jahren – jedoch nur, wenn die Eigenheimzulage nicht gewährt wurde. Des Weiteren bezieht sich die Denkmal AfA auf alle Anträge nach dem 31. März 2003.

Wie fördert der Staat Wohneigentum?

Grundsätzlich können bei Eigenheimen in puncto Kauf und Sanierung Kosten bei der Steuer geltend gemacht werden. Jedoch kommen lineare Abschreibungen nur bei vermieteten Wohnobjekten zum Tragen. Kauft man eine Immobilie privat, gibt es staatliche Finanzhilfen wie die Riester Rente, die auch als Wohn Riester verfügbar ist. Alle Finanzprodukte in diesem Bereich müssen Zertifizierungen aufweisen. Um sich z. B. für die Riester Rente zu qualifizieren, muss der Käufer gesetzlich rentenversichert sein. Alternativ gibt es die Rürup Rente, wobei diese sozusagen nur über Umwege beim Immobilienkauf greift. Ferner bieten sich KfW-Kredite an, um eine Denkmalschutzimmobilie zu sanieren. Insgesamt wird der Kauf eines Baudenkmals besonders interessant, indem man die staatliche finanzielle Unterstützung mit Steuervorteilen koppelt.

Geldanlage und AfA

Die AfA bezieht sich auf alle Immobilien – ihr Alter wirkt sich darauf aus, wie hoch diese Absetzung ausfällt. Altbauten teilt man nach Baujahren bis 1925 oder spätere Jahre der Erstellung ein. Bis einschließlich 1925 fertiggestellte Objekte fallen unter die lineare Abschreibung, die über 40 Jahre läuft. Altbauten jüngeren Datums oder Neubauten können Besitzer über 50 Jahre linear absetzen. Eine 50 Jahre währende Abschreibung liegt pro Jahr bei 2 Prozent. Wird die Abschreibung für 40 Jahre veranschlagt, sind es pro Jahr 2,5 Prozent der Erwerbskosten. Ausschließlich die letzteren Ausgaben sind Gegenstand der AfA.

Um die Denkmal AfA voll zu nutzen, muss ein Kauf erfolgen, bevor das betreffende Objekt instand gesetzt wird. Ferner gilt es bei Anschaffung einer Denkmalschutzimmobilie zu bedenken, dass man diese nicht zu früh wieder auf dem Markt anbieten sollte. Falls der Besitzer das Objekt vor dem Ablauf von zehn Jahren weiterverkauft, muss er auf den erzielten Gewinn Steuern zahlen – hierzu gibt das Finanzamt Auskunft. Außerdem ist § 7 des Einkommensteuergesetzes beim Thema Abschreibungen von Wohnobjekten zu beachten.

Bundesländer und Denkmalschutz

Der Denkmalschutz obliegt den Landesbehörden. Für jeden Landkreis sind Aufstellungen von Denkmälern erhältlich. Die Anzahl der denkmalgeschützten Immobilien variiert pro Bundesland – darunter sind gewerbliche Objekte, Schlösser, besondere Wohnobjekte und sakrale Bauten. Längst nicht alle sind zu erwerben, denn viele von ihnen gehören dem Staat.

Wie entwickelt sich der Immobilienwert?

Zum Zeitpunkt des Erwerbs weist ein Objekt den maximalen Wert auf, danach fällt dieser, deshalb besteht die Option der Abschreibung (vgl. § 7 Abs. 1 und Abs. 4 sowie 5 EstG). Heutzutage gibt es eine degressive Abschreibung ausschließlich noch für bestimmte Immobilien mit Anschaffungsdatum vor dem 1. Januar 2006. Hingegen greift die lineare AfA für alle Immobilien. Während der Wert nicht denkmalgeschützter Objekte stark abfallen kann, ist dies bei Baudenkmälern unwahrscheinlich – ihr Wert steigt eher. Zudem bezieht sich die AfA nicht auf Grundstücke, diese sind allerdings wertbeständig.

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